Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Pan Kowalski od ponad 40 lat jest posiadaczem samoistnym gruntu, którego część jest rolna a część budowlana. W jego posiadanie wszedł już ojciec pana Kowalskiego, nigdy jednak nie uzyskał on żadnego tytułu prawnego potwierdzającego prawo do użytkowanej ziemi. Po śmierci ojca pan Kowalski przejął całą  nieruchomość i zaczął nią faktycznie władać jak właściciel. Od pewnego czasu pan Kowalski ma poważne problemy przy załatwianiu różnych spraw urzędowych, coraz częściej bowiem nie wystarcza urzędnikom tłumaczenie, że jest on posiadaczem nieruchomości, bądź też jej faktycznym użytkownikiem.W tej sytuacji pan Kowalski zastanawia się czy nie mógłby wystąpić do sądu o tzw. stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości i co to tak naprawdę oznacza?

Według obowiązującego w Polsce prawa istnieje możliwość nabycia własności nieruchomości w skutek jej faktycznego, długoletniego posiadania. Oznacza to, że pomimo braku prawa do danego gruntu, osoba która nieprzerwanie włada nim jak właściciel, może po upływie określonego czasu wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. W ten sposób dana osoba nabędzie nieruchomość na własność. Ustawodawca wprowadził dwa warunki, które muszą zostać spełnione, aby tzw. posiadacz samoistny nieruchomości mógł wystąpić do sądu o jej zasiedzenie. Pierwszy warunek to faktyczne władanie danym gruntem (tak jak właściciel), czyli najogólniej mówiąc w sposób nieograniczony. Drugi warunek to z kolei czas przez jaki takie władanie musi trwać. Z wnioskiem o zasiedzenie może zatem wystąpić osoba, która  nieprzerwanie włada gruntem nie krócej niż przez lat dwadzieścia (jeżeli wykaże swoją dobrą wiarę) albo nie mniej niż przez trzydzieści (jeżeli nabyła posiadanie w tzw. złej wierze). W tym miejscu należy wyjaśnić w kilku słowach kiedy można mówić o posiadaczu w dobrej, a kiedy w złej wierze. Zgodnie z obowiązującymi przepisami posiadaczem w dobrej wierze, czyli osobą, której wystarczy do zasiedzenia krótszy okres czasu, jest ten kto pozostawał w uzasadnionym ale błędnym przeświadczeniu, że dysponuje do danej nieruchomości prawem (nabył ją zgodnie z przepisami), natomiast w złej wierze jest taki posiadacz, który mówiąc najprościej wie, iż nie posiadał i nadal nie posiada żadnego prawa do nieruchomości ale mimo to nią włada. Taka osoba może wystąpić do sądu o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie dopiero  po upływie trzydziestu lat. Należy podkreślić, że osoba, która występuje o tzw. zasiedzenie nieruchomości zobowiązana jest przed sądem wykazać, że rzeczywiście jest jej posiadaczem samoistnym od dwudziestu bądź trzydziestu lat (przy pomocy zeznań świadków, dokumentów itp.) oraz, jeżeli powołuje się na swoją dobrą wiarę (a tym samym nabędzie nieruchomość szybciej) udowodnić musi pozostawanie w błędnym przekonaniu, że nabyła nieruchomość zgodnie z przepisami a tym samym, że według jej przeświadczenia miała do niej prawo. W związku z tym dla oceny dobrej wiary samoistnego posiadacza nieruchomości najważniejszym kryterium jest stan jego świadomości, czyli istnienie mylnego, ale jednocześnie usprawiedliwionego przekonania, że wykonywane przez niego prawo własności rzeczywiście mu przysługuje.

W opisanym na wstępie przypadku pan Kowalski może wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości w złej wierze (w jego przypadku spełniony jest zarówno warunek upływu czasu jak i warunek faktycznego władania jak właściciel). Upływ ponad czterdziestu lat władania nieruchomością powoduje, że nie musi on wykazywać swojej dobrej wiary, a zatem udowodnić będzie musiał jedynie, że to on przez ten okres rzeczywiście posiadał grunt.

Hanna Bukowska LL.M.