Umowa najmu lokalu jest kolejnym, obok opisanych we wcześniejszych artykułach[1] umów cywilnoprawnych, zobowiązaniem, które występuje bardzo powszechnie. Jest to rodzaj umowy najmu (najem obejmuje również m.in. lokale użytkowe czy nieruchomości). Warto zawrzeć umowę najmu w każdym przypadku wynajmowania lokalu (nawet, jeśli najemcą jest osoba znana czy spokrewniona) pozwala to na uniknięcie wielu nieporozumień czy sytuacji konfliktowych, nierzadko mających swój finał na sali sądowej.
Umowa najmu powinna być zawarta na piśmie. W treści umowy strony powinny określić m.in. wysokość i zasady opłacania czynszu, okres na jaki umowa zostaje zawarta, terminy i zasady wypowiedzenia umowy, formy i sposób kontaktu stron czy zasady rozliczania nakładów.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami kodeksu cywilnego najemcę co do zasady obciążają drobne nakłady w rodzaju naprawy okien, drzwi czy zainstalowanych urządzeń. Z kolei, jeżeli lokal posiada wady, które stanowią zagrożenie dla najemcy czy domowników, to najemcy przysługuje prawo do niezwłocznego rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Wynajmujący natomiast może rozwiązać umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacji, gdy najemca lokalu wykracza w sposób rażący bądź uporczywy przeciwko porządkowi domowemu czy też utrudnia korzystanie z lokali pozostałym mieszkańcom. Kolejną sytuacją, w której wynajmujący może rozwiązać umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, jest zwłoka z zapłatą czynszu- co najmniej za dwa pełne okresy płatności, w takiej sytuacji o zamiarze podjęcia opisanych wyżej kroków wynajmujący powinien uprzedzić najemcę na piśmie z wyznaczeniem mu dodatkowego okresu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
Warto zaznaczyć, że w sytuacji, gdy w umowie nie został określony termin wypowiedzenia, a czynsz płatny jest miesięcznie, wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.
Na zakończenie warto w paru słowach poruszyć również kwestie wstąpienia w stosunek najmu osób najbliższych w razie śmierci najemcy. W myśl obowiązujących przepisów w takiej sytuacji w stosunek najmu z mocy prawa wstępują: małżonek najemcy, dzieci najemcy oraz jego współmałżonka, a także osoby wobec, których najemca miał zobowiązania alimentacyjne a w końcu osoba, z którą pozostawał on we wspólnym pożyciu (konkubinat).
Hanna Bukowska L.LM.
[1] Patrz: Artykuł nr XXVII, XXVIII, XXIX
