Na rynku trafiają się od czasu do czasu kuszące oferty sprzedaży nieruchomości. Szybki, tani i łatwy sposób na uzyskanie tytułu własności to czasem rzeczywiście tzw. „złota okazja”, czasem jednak jedynie sposób na oszukanie nieświadomego i naiwnego kontrahenta…
Dlatego przed umówieniem terminu u notariusza (każda umowa dotycząca nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego) należy zorientować się z czym rzeczywiście mamy do czynienia.
Kopalnią wiedzy o nieruchomości, a zarazem najbardziej wiarygodnym źródłem o niej są księgi wieczyste. Każda nieruchomość funkcjonująca w obrocie musi mieć założoną taką księgę (jest to obowiązek nałożony drogą ustawy). W księgach wieczystych ujawnione muszą zostać przede wszystkim informacje o właścicielu (ewentualnie współwłasności), o powierzchni, zabudowaniu oraz o ograniczeniach prawa na nieruchomości. Ta ostatnia część ma znaczenie najbardziej doniosłe, trzeba bowiem pamiętać o istnieniu ograniczeń, które związane są z nieruchomością a nie właścicielem. Do tego typu instytucji należy przede wszystkim hipoteka. Podąża ona zawsze za nowym właścicielem. W praktyce może to oznaczać, że przez niedopatrzenie staniemy się właścicielami nieruchomości obciążonej hipoteką i konsekwencji szybko pojawią się kłopoty...
Warto zorientować się również czy nieruchomość nie jest także obciążona służebnością (np. drogi koniecznej), takie ograniczenie w praktyce stwarza czasem poważne niedogodności w użytkowaniu. Należy także pamiętać, że ewentualne zniesienie służebności może zostać dokonane jedynie w tym samym trybie w jaki zostało ustanowione – w drodze postanowienia sądowego.
Ponadto, udając się do urzędów, dobrze jest dokładnie przejrzeć mapki oraz plany zagospodarowania przestrzennego i zorientować się, czy w przyszłości nie będą podejmowane działania, które mogą wpłynąć na stan posiadania konkretnie tego gruntu.
Na zakończenie warto jeszcze wspomnieć, że chcąc mieć większą pewność, że do zawarcia właściwej umowy dojdzie, można zawrzeć umowę przedwstępną, która jednak również powinna mieć formę aktu notarialnego.
Hanna Bukowska LL.M.
